在2021年1月份,華懋在蕉欄樹的新樓盤正式命名為安峯(Mount Anderson),而建築工程現正進行中,意味是一個檢討大上托蕉欄樹住宅區交通的契機。早已有區議員及網民話蕉欄樹只有一條路落山「一定死梗」，猶其繁忙時間。事實確實如此,也是一個老生常談之事,社區組織及媒體早以大報道。
分析問題在於先天及後天問題。先天問題在於該區地勢,地理位置問題。因為該地位於茶寮坳對上的大上托山腰,若要興建道路必須先剷山,比在平地起路更高成本,加上一直以來(80年代)開始,人口不多,單靠兩條落山道路(新舊清水灣道)已能應付。所以政府在規劃上都嚴重低估該區發展及人口增長。加上香港先天地理的山多平地少缺陷,造就在山上建屋成為大勢所趨。該區自從90年代未至2000年代初因石礦場的大型公屋發展,在2010年代入伙,適逢安達臣兩個發展計劃也開始。但一直沒有預留土地為安達臣興建新路,所以在彩雲道公屋發展計劃後已沒有興建新路空間。此外,該區地形局限了交通多元化:因為鐵路不能不能克服地勢爬升而一直令規劃中的在2014年提出的東九龍線一直只聞樓梯響。
在後天方面,第一要講為特區政府一直的城市規劃心態:因為太多人在公屋輪候冊上等十幾年都未能上樓,所以為加快及加多建屋量,只顧追求量不重質,往往在規劃時只考慮單位數量而忽略配套及交通設施。政府同樣以此心態規劃新屋邨包括水泉澳,牛池灣四彩,安達臣等。另外,規劃時只有兩條由蕉欄樹接駁外間(新清水灣道及寶琳路),但要應付安達安泰十萬人口再加石礦場七萬人。所以政府繼續抱此心態建屋一定死梗,被人屌到上天。
第二要講交通路線,雖然九巴對待安達臣及蕉欄樹新發展區不薄,相對起其他新發展區如啟德,牛池灣平山及沙田水泉澳等,所投放的資源及所開辦的路線也較多,但此區的交通與其他新發展區的交通問題如出一轍:腳駁腳。腳駁腳即開辦連接鐵路的路線。此等路線可減低公司營運成本及有可觀利潤,但加重市中心人流負荷。比起其他新發展區,此區駁腳線更為仆街,因為只去藍田不去觀塘,因為政府不欲加重觀塘道車流,但仍有大量人乘搭,為應付需求派更多的車去行走該等路線,加重落山道路車流。另外問題為九巴想賺錢,因為該區人口較多且無其他公司路線,有一定需求,會有可觀客量,因此在該區漫天索價可增加收入,但附近區域有類似低價路線如213D$8.3對27$5.2。因此居民寧可乘搭低價線,使加重低價線負擔,大量加車行走清客,無疑加重路面車流。
在講聖若瑟安老院重建項目之前,引用早前看到的一則新聞:「九龍建業 （00034） 剛以96.58億元完成牛池灣清水灣道35號地皮補地價，將建商住綜合發展項目。將提供近千伙，並將分期發展項目，預計項目最快落成期為2025至2026年。
相關地皮鄰近港鐵彩虹站，具地理優勢，加上地皮面積及發展規模龐大，預計住宅項目將供應多元化戶型，希望吸引上車及換樓客。
將文物融入商場設計中
綜合發展項目基座料為大型商場，面積達幾十萬平方呎，亦為歷史文物所在地，鄭子宏說：「初步打算將文物融入商場設計之中，讓大眾也能夠享受文物，也能為香港帶來一個新的打卡位
因應項目中的保育元素及社會趨勢，牛池灣重建項目將加入更多環保綠化設施。ESG成發展趨勢，九建旗下發展中項目將軍澳海茵莊園，亦設逾2萬平方呎MANOR GARDEN綠化園林設施。集團現時物業管理業務中，亦引入回收設施，以處理家居廢物，並參加環保署舉辦的「廢舊電器電子產品回收計劃」、以及地球之友的「舊衣回收計劃」等。」
講就講到天花龍鳳,本人也確實深信牛池灣居民心底上知道聖若瑟安老院補地價在10月尾以96.58億完成會萬分高興,因為拖延20年的補地價終於完成,而換地也一併完成,對此發展項目而言是前進十萬八千里的大突破,意味商場及豪宅興建指日可待。一聽到牛池灣有新式大型商場確實興奮。但規劃上九龍建業2021年初向城規會提交基於在2006年的藍圖修改版本,稱會興建5幢58至60層高大樓，包括基座4層平台，住宅地積比率7.5倍，相關樓面約1,806,200方呎,有5005個住宅單位(仲多過德福花園)。由於此發展項目規模之大,比區內的荷里活廣場星連河明居還要大,可見對原本已經不勝負荷的新舊清水灣道帶來多大壓力。
總結而言,大刀闊斧改革牛池灣及茶寮坳一帶道路網是迫不容緩,但受制於現有的建築群令計劃撞板。
首先為了要分流新舊清水灣道的車流,必須興建一條繞道,中間牛池灣平山段以隧道形式興建,接駁九龍灣/6號幹線。
